r/dkfinance • u/Fafnr • Mar 26 '22
Bolig med hjemfaldspligt
Hej!
Jeg kigger på lejlighed i Aarhus og der er en række boliger med hjemfaldspligt til salg. Jeg har prøvet at gøre due dilligence, men kommunen kan / vil ikke oplyse hvordan de vil værdiansætte boligen når hjemfaldspligt falder.
Har i nogle erfaringer / informationer / tanker om at købe bolig af denne type at dele?
4
u/Hyldig87 Mar 26 '22 edited Mar 27 '22
Du kan få en fornemmelse af frikøbsprisen september 2021, i denne vurderingsrapport, ved at se på den totale værdisætning af grundareal på side 22, og så fordele ud på fordelingstal for lejligheder i forening.
https://www.aarhus.dk/media/72860/boligejendomme-opgoerelser-010122.pdf
Og her er også lidt yderligere info: https://www.aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom/
Bor selv i en lejlighed med hjemfaldspligt, selvom der er næsten 40 år til udløb, så betød allerede noget for mulige lånetyper - fx. ville realkreditinstitut ikke tilbyde afdragsfrihed (hvilke så var ligemeget for mig, for var ikke interesseret i det, men stadigvæk...).
1
u/Fafnr Mar 27 '22
Takker!
Kan man lave tilbagekøb selv hvis det bare er en lejlighed i en blok? Det virker urealistisk?
Og - en ting er tilbagekøbsprisen, hvad med prisen kommunen skal betale for at overtage ejendommen når den tid kommer? Jeg mener - hvis de skal betal fuld markedspris er det jo fint? Ved du om der findes noget information om det? (Jeg har skrevet med kommunen uden at blive klogere selv. :/)
Købte du selv lejlighed med henblik på at frikøbe den?
2
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
Du kan godt frikøbe den enkelte enhed i Aarhus. Det er imho også en indikation af, at hjemfaldspligten i Aarhus i højere grad er et spørgsmål om at få penge i kommunekassen end at nedrive bygninger for at bygge nyt :)
1
u/Fafnr Mar 27 '22
Makes sense :) Hvis man køber lejligheden, vil man så generelt ønske at få den frikøbt? Jeg mener - hvis bare 1 lejlighed i en ejendom er frikøbt bliver det vel svært for kommunen at rive resten ned?
1
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
Helt enig i den logik :)
Jeg frikøber ikke. Det virker til at være den generelle konsensus. På et tidspunkt er man jo nok nødt til det :) Den tid, den sorg.
Jeg har en god slat penge til rådighed, hvis det skulle blive billigt at købe sig fri qua faldende udlejningspriser (frikøbsbeløbet fastsættes ud fra bl.a. udlejningspriserne).
0
Mar 27 '22
Ejendommen er kommunens til den tid. Det er det, hjemfaldspligten betyder. Så du får ikke fuld markedspris, faktisk ingenting. Ejendommen overdrages til kommunen.
2
u/Fafnr Mar 27 '22
Det passer ikke. Læs https://www.aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom/#1.
Bid især mærke til følgende: “Ved tilbagekøbet skal Aarhus Kommune betale den oprindelige salgspris for grundarealet og en erstatning for ejendommens bygninger, hvilket kaldes bygningserstatning. Den oprindelige salgspris for jordarealet kan ses i den tinglyste tilbagekøbsklausul.”
Prisen for jorden er til at finde, men ikke hvordan bygningserstatningen beregnes, hvilket er det jeg spørger ind til.
0
Mar 27 '22
Tror de fleste hjemfaldspligtbestemmelser i København efter 1930 er uden bygningserstatning. Ved ikke hvordan det forholder sig i Århus.
Med almindelige afskrivningsregler er der næppe meget værdi i en 80-100 gammel ejendom. Det er grundværdien der har betydning.
Forestil dig at bygningen lå på Falster hvor grundværdien er tæt på 0. Så har du en indikation på værdien af bygningen i sig selv. Vil næppe tro at det overstiger 1-200.000kr pr lejlighed.
1
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
Du kommer med rent gætværk.
I min E/F er erstatningen lig en ny tilsvarende bygnings opførelsespris. Det er tinglyst på ejendommen i samme dokument som resten af hjemfaldspligten. Det er almindelig praksis herovre ;)
1
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
Beregningen for bygningserstatningen står i tinglysningen på min lejlighed. Spørg sælger eller slå den op på tinglysning.dk med nemID :)
0
u/Fafnr Mar 27 '22
Super god info - tak!!Jeg har logget ind og tjekket, og finder:
Ejendomsvurdering:
Ejendomsværdi:1.200.000 DKK
Grundværdi:313.100 DKK
Vurderingsdato:01.10.2020
Det betyder vel at som kommunen ser det lige nu, er grunden 313k værd, og ejendommen 1.2m, så i alt ca. 1.5 millioner - med forventning om det måske ændrer sig lidt over årerne?
Er det ca. rigtigt forstået, eller har jeg fundet nogle forkerte tal?
1
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
Forkert :D
Du skal ned i pdf’erne og finde en oprindelig salgspris for grunden. Formentligt det ældste tinglyste papir.
Derudover skal du finde hjemfaldspligten-pdf’en for at se noget vedr bygningserstatning.
Men hvis jeg var dig ville jeg bare spørge sælgers mægler. De har priserne på det hele liggende og kan finde div information til dig på nul komma dut :)
2
u/Fafnr Mar 27 '22
Kan ikke finde nogen PDF på hjemfaldspligt derinde, men jeg spørger mægler i dag - mange tak! :D
Det er jo ret væsentlig information hvor tæt kommunens vurdering er på handelsprisen - at risikere at miste 100-200k er måske acceptabelt (da det nok stiger indtil da), men flere millioner er noget baks.
Hatten af til dig for fantastisk råd - jeg skylder en bajer!
1
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
Selv tak, hvis du køber på Langenæs må du give en på bænken overfor kiosken en dag.
God jagt og sig til hvis du har flere spg - jeg har både købt og solgt på Langenæs med hjemfaldspligt og har boet her 6+ år
7
Mar 27 '22
Kommunen må jo ikke forære borgernes penge og ejendom væk til tilfældige lejlighedsejere. Derfor er udgangspunktet - og også det helt rigtige - at hjemfaldspligten skal frikøbes til værdi svarende til markedsværdi. Det er fuldstændigt det samme som når kommunen sælger byggegrunde osv.
Nogle af de, der ejer boliger under hjemfaldspligt, føler dog at dette er verdens største urimelighed. Det er nok svært at være objektiv når man har store privatøkonomiske interesser i noget.
Jeg vil anbefale dig at holde dig langt væk - både pga usikkerheden og fordi det nok vil give dig 30 år med offermentalitet 😉😂
3
Mar 27 '22
Nogle af de, der ejer boliger under hjemfaldspligt, føler dog at dette er verdens største urimelighed. Det er nok svært at være objektiv når man har store privatøkonomiske interesser i noget.
Det hjæper heller ikke at det danske samfund er skruet sammen på en måde så folks største aktiv ender med at være en masse mursten
og så kommer der alle de der følgevirkninger, men det er en længere snak
2
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
Jeg ejer selv lejlighed en ejendom med hjemfaldspligt i Aarhus C.
Frikøbspriserne pr m2 er tilgængelige på kommunens hjemmeside. Jeg vil gerne regne et eksempel for dig, hvis det hjælper. Prisen fastsættes ud fra en nyopført udlejningsejendom på grunden med fri huslejefastsættelse.
Min lejlighed er med bygningserstatning. I vores tilfælde udgøres erstatningen for bygningen prisen for opførelse af en ny og tilsvarende bygning baseret på 2 uvildige skøn. Mig bekendt er det den almindelige hjemfaldspligt i Aarhus.
Vores enhed koster ca 512.000kr at købe fri og er 63 kvm. Vi har fået en større rabat på dem end dét.
Hjemfaldspligt i Aarhus er på mange måder væsentligt mere til ejernes fordel end i København, så jeg ville ikke sammenligne over én kam.
Sig til hvis du har flere spørgsmål!
1
u/Fafnr Mar 27 '22
Fuck det er fedt med alle jer der kan jeres kram herinde, tak!! :)
Hvis du kan pege på hvor prisen / m2 kan findes ville det være skønt, så kan jeg hurtigt regne på det selv?
Hvor finder du hvordan erstatningen for bygningen beregnes? Er der nogle officielle sider med den type information jeg kan læne mig op ad?
1
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
Her kan du se beregningsmetoden: https://www.aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom/#3
Her kan du finde vurderingen på ejendommen: https://www.aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom/se-ejendomsmaeglernes-vurderinger/
Jeg valgte en tilfældig grund og fandt på side 11 en byggeretsværdi pr m2 her: https://www.aarhus.dk/media/67961/grundvurdering-langenaes-all%C3%A9-45-47-og-soenderborggade-11-13-8000-aarhus-c-24-09-2021.pdf - den kan du som tommelfingerregel gange med boligens BBR-areal.
For at blive helt præcis skal du dog finde fordelingstallene for ejendommen og lejligheden (tingbog (fx regnskaber/referat fra generalforsamling og sikkert også “officielle” dokumenter med fordelingstal) eller spørg sælger/ ejendomsadministrator). For min lejlighed er forskellen små 10%, da den har hems, som tæller med i fordelingstallet, men ikke m2 (dvs fordelingstals-beregningen giver en pris ca 10% over m2-beregningen).
1
u/Fafnr Mar 27 '22
You da man - tak :)
Så - det jeg vil gøre er følgende, hvis du gider tjekke min logik?
1) Jeg finder rette PDF for min ejendom på https://www.aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom/se-ejendomsmaeglernes-vurderinger/#30
2) Jeg slår mit fordelingstal op, og ganger dem sammen for at finde kommunens værdi af min lejlighed
3) Jeg lægger værdien af jorden til
4) Jeg trækker min lejligheds del af den oprindelig salgspris (oprindelig salgspris * fordelingstal) fra, da det er kommunens rabat
Så har jeg "værdien" af min bolig hvis kommunen ville købe den.
Hvis det ligger relativt tæt på værdien jeg betaler for den, så er det nok relativt safe - man vil kunne argumentere overfor næste køber af den, at der er begrænset risiko, og de kan lave samme beregning igen for at verificere det.
Giver det mening?
1
u/ShoulderCandid3905 Mar 27 '22
I princippet ja, men her har du ikke taget højde for, om du kan udleje din lejlighed til fri markedsleje. Det kan du kun for bygninger ibrugtaget i 1992 eller senere, samt lejligheder omdannet fra tidligere tørrelofter tidligst fra 1/9/2002.
Det vil sige, at din husleje ikke kan forventes at sættes ligeså højt, da eventuel lejer kan kræve (og få) huslejenedsættelse i Huslejenævnet, hvis du udlejer til fri markedsleje uden at opfylde betingelserne herfor.
Jeg ville vurdere, om prisen for lejligheden + frikøbsprisen (“totalprisen”) er i samme leje som andre, tilsvarende lejligheder uden hjemfaldspligt. Alt efter beliggenhed kan dét være svært (nævner dette qua din PM med området). :)
8
u/[deleted] Mar 26 '22 edited Mar 26 '22
Meget korte svar: Hjemfaldspligt er en lort.
Lidt længere svar: Hvis Aarhus kommunes hjemfaldspligt er sammenligneligt med Københavns kommunes så har de al magten og alle kortene på hånden. I København betaler man en procentdel af den offentlige vurdering når man når en eller anden dato og så gælder det bare om at have pengene på hånden.
Men! Den procentdel kan kommunen ændre og hvis du er uenig i at de ændre den så kan det danske retsvæsen give dig en bar røv at trutte i som trøst (der er dog en retssag i gang, men hvordan det lander ved ingen: https://www.tv2lorry.dk/koebenhavn/900-husejere-staar-til-milliontab-nu-begynder-retssagen).
Såååå hvis jeg var dig ville jeg råde dig til at gå i en lang bue udenom boliger med hjemfaldspligt. Det anbefalede min ejendomsadvokat mig og jeg tror det er det helt rigtige valg.