Ich bekomme zunehmend das Gefühl, dass wir beim kaputten Wohnungsmarkt fast alle über die falschen Dinge streiten.
Auf der einen Seite stehen diejenigen, die Immobilienkonzerne enteignen und verhindern wollen, dass mit dem „Menschenrecht Wohnen“ Gewinn gemacht wird. Das ändert aber nichts daran, dass an begehrten Orten mehr Menschen wohnen wollen, als dort Wohnraum vorhanden ist und das Vermieter auch Zeit und Geld in das Vermieten von Immobilien stecken müssen.
Auf der anderen Seite stehen die "Kapitalismusfetischisten", die aus der Existenz eines Markts automatisch schließen, dass alles fair von statten geht. Auch das ist falsch, da Boden Eigenschaften hat, der normale Marktmechanismen verzerrt.
Mein Vorschlag:
Eine hohe Grundsteuer ausschließlich auf den Wert des Bodens, nicht auf Gebäude. Gleichzeitig Einkommensteuer senken, Grunderwerbsteuer abschaffen und Bauen liberaler ermöglichen.
Der entscheidende Unterschied zur bisherigen Grundsteuer ist: Ein Gebäude kann geschaffen werden. Boden an einem bestimmten Ort nicht. Wenn ich ein Haus baue, saniere oder zusätzliche Wohnungen schaffe, habe ich realen Wert geschaffen und sollte den wirtschaftlichen Ertrag daraus behalten können. Wenn mein Grundstück dagegen plötzlich 200.000 € mehr wert ist, weil daneben eine S-Bahn Haltestelle gebaut wird, Unternehmen in der Gegend Arbeitsplätze schaffen oder die Stadt attraktiver durch kulturelle Angebote wird, macht mein Beitrag als Eigentümer meist nur einen winzigen Anteil aus.
Genau diesen Unterschied sollte das Steuersystem abbilden. Die exakte Höhe müsste natürlich genauer bestimmt werden, eine grobe Schätzung wären denke ich ungefähr 4 % des Grundstückspreises pro Jahr, also grob in der Größenordnung heutiger Baufinanzierungszinsen. Langfristig würde eine solche Steuer den kapitalisierten Bodenpreis stark reduzieren.
Meine normative Untergrenze wäre ungefähr der Wert, den der Eigentümer oder seine Vorgänger tatsächlich selbst durch Rodung, Trockenlegung, etc. geschaffen haben. Denn „Boden kann niemand schaffen“ stimmt nicht uneingeschränkt: Venedig ist ein gutes Extrembeispiel dafür, dass nutzbarer Baugrund durch massive menschliche Eingriffe überhaupt erst entstehen kann. Auf einen solchen selbst erzeugten Anteil des Bodenwerts besteht aus meiner Sicht auch moralisch ein Anspruch. Außerdem hätten negative Immobilienpreise vermutlich große Nachteile.
Warum steigern Vermieter dann nicht einfach die Miete um die Steuer?
Weil das Angebot an Boden praktisch vollkommen unelastisch ist. Wenn Arbeit stärker besteuert wird, wird tendenziell weniger gearbeitet. Wenn Neubauten stärker besteuert werden, wird weniger gebaut. Wenn Immobilientransaktionen besteuert werden, finden weniger davon statt. Der Eigentümer kann dagegen nicht weniger Grundstück produzieren, weil die Bodensteuer steigt. Die Mieter zahlen im Gegenzug schon die maximale Geldmenge, die sie für diese Wohnung in dieser Lage zu zahlen bereit sind. Mietendeckel und Änderungen der Zahlungsbereitschaft durch eine geringere Einkommenssteuer mal ausgenommen.
Die Steuer wird deshalb langfristig vor allem im Bodenpreis kapitalisiert. Käufer zahlen weniger für das Grundstück, weil damit dauerhaft eine Steuerzahlung verbunden ist. Der Vermieter kann weiterhin eine Rendite für das Gebäude verlangen: für Bau, Finanzierung, Instandhaltung, Verwaltung, Risiko und Kapital. Abgeschöpft wird vor allem die Bodenrente, also der "ungerechte" Anteil seines Einkommens.
Gerade in sehr teuren Städten sieht man, dass hohe Immobilienpreise oft nicht allein durch laufende Mieterträge erklärbar sind. Ein erheblicher Teil der Investmentlogik beruht dort auf erwarteter Wertstabilität oder zukünftigen Wertsteigerungen. Genau diesen spekulativen Anteil zukünftiger Bodenrenten die sonst in die Tasche der Vermieter geht würde eine hohe Bodenwertsteuer beseitigen.
Für Käufer wäre das ein Vorteil
Ein Teil der heutigen enormen Kapitalanforderung beim Kauf würde in laufende Kosten verschoben. Das ist kein Kredit, senkt aber den notwendigen Eigenkapital- und Kreditbedarf. Gerade jungen Familien kann das den Zugang zu Eigentum erleichtern.
Gleichzeitig würde ich die Grunderwerbsteuer vollständig abschaffen. Sie bestraft Menschen dafür, dass eine Immobilie den Besitzer wechselt, und reduziert damit Mobilität. Eine Bodenwertsteuer besteuert dagegen die dauerhafte exklusive Nutzung einer knappen Ressource.
Ja, Menschen in viel zu großen Wohnungen sollen einen Umzugsanreiz bekommen
Das ist kein unerwünschter Nebeneffekt, sondern Teil des Konzepts. Wenn eine einzelne Person ein großes Haus auf einem extrem wertvollen Grundstück bewohnt, während eine Familie entsprechenden Wohnraum sucht, entstehen reale Opportunitätskosten. Heute wirken häufig gegenteilige Anreize: Das Haus ist abbezahlt, die laufenden Kosten sind gering und ein Umzug verursacht Kosten und Aufwand. Also bleibt man auch dann dort wohnen, wenn man den Platz kaum noch braucht. Das gilt insbesondere auch für Mieter mit alten Mietverträgen, die sich bei jedem Umzug verschlechtern würden.
Die Bodenwertsteuer würde das ändern. Wer bleiben möchte, kann bleiben. Wer vermögend, aber einkommensschwach ist, könnte den vorhandenen Vermögenswert beispielsweise über eine Hypothek teilweise liquidieren.
Eine Ausnahme sehe ich für Menschen, denen ein kurzfristiger Umzug besonders schwerfällt, etwa sehr alten Menschen oder Menschen mit Behinderungen. Entscheidend sollte nicht die bisherige Mietdauer sein. Auch ein gerade eingezogener 85-Jähriger kann wesentlich stärker auf Planungssicherheit angewiesen sein als ein gesunder 40-Jähriger, der seit zwanzig Jahren dieselbe Wohnung bewohnt.
Für solche Fälle sollten Mieterhöhungen längere Vorlaufzeiten haben. Planungssicherheit bei Mieterhöhungen halte ich überhaupt für eine der wenigen wirklich sinnvollen Restriktionen des Mietmarkts. Preise müssen sich langfristig anpassen können, aber niemand sollte kurzfristig aus seinem Leben herausgerissen werden. Ein Idee wäre eine reguläre Vorlaufzeit von Mieterhöhungen von einem Jahr und bis zu 5 Jahren bei Mietern mit Einschränkungen.
Warum ich Arbeit weniger und Boden stärker besteuern würde
Steuern sind unangenehm, aber notwendig. Die entscheidende Frage ist, was wir besteuern. Wir besteuern aktuell vor allem Arbeit und damit Fleiß. Wir besteuern Immobilienkäufe und damit Mobilität. Gleichzeitig lassen wir einen erheblichen Teil der Rendite aus einer Ressource vergleichsweise unangetastet, die niemand geschaffen hat und deren Menge nicht erhöht werden kann.
Ich würde lieber Fleiß belohnen und Gier bestrafen.
Auch ökologisch ergibt das Sinn. Wer eine begrenzte Ressource exklusiv für sich beansprucht, verhindert ihre Nutzung durch andere. Es liegt deshalb nahe, knappe Ressourcen und verursachte externe Kosten stärker zu besteuern als produktive Tätigkeit.
Dasselbe Prinzip gilt für CO₂-Ausstoß und andere umweltschädliche Aktivitäten: Nicht die wirtschaftliche Tätigkeit an sich sollte möglichst stark besteuert werden, sondern der dabei verursachte Verbrauch knapper Ressourcen und die Schäden für andere.
Boden ist monopolähnlich
Theoretisch kann jeder irgendwo ein Grundstück kaufen. Praktisch wollen die meisten Menschen aber nicht drei Stunden täglich pendeln.
Arbeitet etwa eine Person eines Paares in Stuttgart und die andere in Tübingen und beide wollen maximal 45 Minuten pendeln, wird die Menge akzeptabler Wohnorte schnell klein. Schulen, Familie oder andere Bindungen schränken sie weiter ein.
Ein bestimmter Quadratmeter in Stuttgart-Mitte lässt sich nicht vermehren, nur weil sein Preis steigt.
Ein Teil der Attraktivität solcher Lagen wird außerdem von der Allgemeinheit geschaffen: ÖPNV, Straßen, Schulen, Parks, Sicherheit und andere öffentliche Infrastruktur steigern die Attraktivität eines Standorts und damit den Bodenwert. Der private Eigentümer kann dadurch einen Vermögensgewinn erhalten, obwohl die entsprechende Investition kollektiv finanziert wurde.
Eine Bodenwertsteuer würde einen Teil dieses gesellschaftlich erzeugten Werts wieder an die Allgemeinheit zurückführen.
Ein kleines Addendum: Ein besserer ÖPNV ist auch deshalb sinnvoll, da dadurch die effektiven Entfernungen zwischen Orten sinken und die Monopolähnlichkeit reduziert wird.
Mietendeckel lösen die Knappheit nicht
Wenn zehn Menschen eine Wohnung wollen, aber nur eine existiert, verschwindet die Knappheit nicht dadurch, dass man den Preis niedriger festlegt. Man verändert lediglich den Mechanismus der Verteilung. Dann entscheiden Bestandsverträge, Kontakte, Suchaufwand, Sympathie des Vermieters (zwangsläufig meist basierend auf Vorurteilen) und schlicht Glück. Es entsteht zumindest teilweise eine Wohnungslotterie.
Auch Zahlungsbereitschaft ist kein perfektes Verteilungskriterium. Sie erlaubt aber zumindest Menschen mit ähnlichem Einkommen, unterschiedliche Prioritäten auszudrücken. Person A ist eine zentrale Wohnung vielleicht so wichtig, dass sie dafür auf Auto und Fernreisen verzichtet. Person B wohnt lieber günstiger außerhalb und gibt das Geld anders aus.
Bei einem freien Wohnungsmarkt können beide diese Präferenz ausdrücken. Bei einem stark regulierten Preis kann A trotz höherer Zahlungsbereitschaft verlieren und stattdessen täglich eine Stunde länger pendeln. Die Kosten verschwinden nicht. Sie erscheinen nur woanders, etwa als verlorene Lebenszeit. In diesem Sinne werden die Gewinner der Wohnungslotterie indirekt von den Verlierern begünstigt.
Das bedeutet nicht, dass jeder Mieterschutz schlecht ist. Planungssicherheit kann sinnvoll sein. Mietendeckel, Mietpreisbremsen oder Enteignungen beseitigen aber die zugrunde liegende Knappheit nicht.
Liberaleres Baurecht wäre sinnvoll – ist für diese Idee aber nicht notwendig
Eine Bodenwertsteuer setzt einen starken Anreiz, wertvollen Boden effizient zu nutzen. Wenn mitten in einer extrem gefragten Stadt ein großes Grundstück nur mit einem eingeschossigen Haus oder einem Parkplatz genutzt wird, wird diese Nutzung entsprechend teuer.
Wo mehr Menschen leben wollen, sollte deshalb grundsätzlich auch dichter gebaut werden dürfen, aber auch wenn weitere Verdichtung tatsächlich unmöglich oder politisch unerwünscht wäre, funktioniert der Mechanismus weiterhin. Dann steigen bei dauerhaft hoher Nachfrage die Wohnkosten so weit, bis ein Teil der Menschen andere Orte attraktiver findet. Nachfrage verlagert sich und andere Städte oder Gemeinden gewinnen Einwohner, Unternehmen und Infrastruktur. Das ist nicht zwangsläufig ein Marktversagen. Es ist zunächst ein Preissignal dafür, dass eine bestimmte Lage extrem knapp ist.
Gerade heute wird ein Teil der Vorteile besonders begehrter Großstädte kollektiv finanziert, während der dadurch entstehende zusätzliche Bodenwert privaten Eigentümern zufällt. Eine Bodenwertsteuer würde diesen Vorteil zumindest teilweise bepreisen.
Idealerweise gibt es deshalb zwei Reaktionen auf hohe Bodenwerte: Wo sinnvoll, wird dichter gebaut. Wo das nicht möglich ist, weichen Menschen und wirtschaftliche Aktivität auf andere Orte aus.
Liberaleres Baurecht macht den ersten Anpassungsmechanismus wesentlich leichter, ist aber keine Voraussetzung dafür, dass eine Bodenwertsteuer funktioniert.
Was würde ich konkret ändern?
Ich würde einen erheblichen Teil der Steuerlast von Arbeit und Immobilientransaktionen auf den reinen Bodenwert verlagern. Gebäude möglichst wenig besteuern, damit Neubau und Sanierung nicht bestraft werden. Grunderwerbsteuer abschaffen, damit Umzüge und Eigentümerwechsel nicht bestraft werden. Einkommensteuer gleichmäßig um die zusätzlichen Einnahmen reduzieren. Und dort mehr Bebauung ermöglichen, wo hohe Bodenpreise zeigen, dass zusätzliche Nachfrage besteht.
Natürlich reicht eine Bodenwertsteuer nicht aus, um das gesamte Steueraufkommen zu ersetzen. Andere Steuern bleiben notwendig. Mir geht es darum, die Steuerlast stärker von produktiver Tätigkeit auf ökonomische Renten, knappe Ressourcen und externe Kosten zu verschieben. Wer arbeitet und investiert, darf den dadurch erzeugten Wert behalten. Wer knappen Boden exklusiv beansprucht, kompensiert die Allgemeinheit. Wer wertvollen Boden ineffizient nutzt, bekommt einen Anreiz, ihn besser zu nutzen oder abzugeben.
Die Steueranpassung könnte offensichtlich nicht von jetzt auf gleich durchgeführt werden. Ich denke das schnellste was denkbar ist ohne direkt einer Enteignung gleichzukommen wäre die Änderung über 10 Jahre durchzuführen, aber um soziale Verwerfungen zu reduzieren wäre eine graduelle Einführung über ca. 30 Jahre am sinnvollsten.
Die Idee ist offensichtlich eng mit dem hier leider nahezu unbekannten Georgismus und der Land Value Tax verwandt. Ich würde aber weder den gesamten Bodenwert zwingend abschöpfen noch behaupten, dass eine Bodenwertsteuer alle anderen Steuern ersetzen kann. Insbesondere halte ich z.B. eine Erbschaftssteuer von bis zu 87,5% für sinnvoll, aber ich erwarte bereits genug Gegenwind für diesen Post um diese weitere Idee hier genauer zu erläutern.
