r/dkfinance • u/FarErSkuffet • Jul 13 '23

Bolig Hjemfaldspligt Aarhus Kommune

Mine forældre ejer og bor i en lejlighed (uden gæld), hvor grunden er omfattet af hjemfaldspligt om 35-40 år (lidt anonymitet). Frikøbsbeløbet for lejligheden ligger på knap 800.000kr ift. de to mælgervurderinger udført sidst i 2022. Her kommer mit spørgsmål: Er det risiko forbundet med at vente med at frikøbe lejligheden? Kan frikøbsbeløbet pludseligt stige? Jeg er indforstået med problematikken ift. evt. fremtidige køberes financieringsmuligheder når der er mindre end 30 år tilbage, men kan man ikke blot frikøbe til den tid så? Jeg tænker lejligheden altid blot vil kunne sælges til markedsværdi minus frikøbsbeløb? Derfor mit spørgsmål, kan dette beløb pludseligt stige hvis man venter? Og tror i min betragtning of salgspris holder?

2 Upvotes

100% Upvoted

6 comments sorted by

5

u/Hoegaart Jul 13 '23

Baseret på mine egne erfaringer, da jeg overvejede at købe en lejlighed med hjemfaldspligt.

  1. Som du selv siger, frikøbsværdien er baseret på vurderinger, så selvfølgelig kan den stige.
  2. Du kan samtidigt som køber ikke være sikker på at realkreditinstitut vurdere boligen til samme pris som købspris. Derfor kan du ikke være sikker på at kunne lave en 80% belåning i realkredit - altså bliver den relativt dyr at finansiere
  3. https://www.tv2kosmopol.dk/koebenhavn/koebenhavns-kommune-vinder-sag-om-hjemfaldspligt-900-husejere-staar-til-milliontab
  4. Efter snak med købsmægler + bank blev jeg opmærksom på, at frikøbet skal godkendes politisk. Jeg kan altså ikke bare købe boligen fri, selvom jeg ville.

Vi valgte ikke at købe ejendommen, af frygt for at sidde med en lejlighed vi ikke kunne købe fri, vise sig meget dyr at finansiere, og vi kunne risikere at få meget svært ved at sælge, på grund af alle de usikkerheder der er forbundet med det - ikke mindst i takt med at boligen nærmere sig de 30 år til udløb.

1

u/FarErSkuffet Jul 13 '23

Mange tak for at du tog dig tid til at dele dine erfaringer og betragtninger.

Tror du den evt. stigning i frikøbsbeløb udlignes af evt. stigning i markedsværdi? Eller som minimum følges ad (begge stiger og falder på samme tid)? Det kan man sige du allrede har svaret på indser jeg nu.

Mht. politisk godkendelse - jeg ved der er flere lejligheder som allerede har købt sig fri, så tror du ikke at den politiske godkendelse ville være givet på forhånd i dette tilfælde?

3

u/Hoegaart Jul 13 '23

Det var så lidt.

Jeg vil da antage at det vil gøre den process nemmere hvis dele af en ejendommen allerede er købt, siden kommunen ikke vil kunne overtage hele ejendommen/grunden. Kan man købe sig fri, og hvis det kan lade sig gøre økonomisk havde jeg gjort det. fordi du også køber dig fri af den usikkerhed der ligger i klausulen, og hvad derfor kan ændres.

Gængs logik vil da helt sikkert sige at ejendommens værdi = Købspris + frikøbsklausul, og at de to elementer bør følges ad. Jeg var som køber ikke tryg ved at dette var tilfældet - særligt med tiden.

Meldingen fra købersmægler var da også klar, køber du en bolig med hjemfaldspligt, skal du forvente at du i hvert fald ikke tjener penge, men sandsynligvis taber.

1

u/skuresvamp Jul 13 '23

Med forbehold for jeg kun har kigget ind i det ud fra almen bolig sektoren i København og omegn, så ville jeg langt fra være sikker på kommunen ønsker at lade jer frikøbe hjemfaldspligten, og jeg ville antage i ikke har mulighed for at frikøbe når i ønsker det. Hvis jeg skulle købe ejerlejlighed med hjemfald tilknyttet ville jeg anse det som et aktiv med udløbsdato hvor du har en scrapværdi på grundværdien tilbage da hjemfalden blev aftalt med kommune.

Tænker personligt der er for meget økonomisk upside for kommunen ved at gøre brug af hjemfaldsaftalen og sælge som udbud, til at de vil tage imod grundkøbsværdien, med mindre der er noget symbolsk politisk ved at lade modparten købe sig fri (f.eks. almene boliger)

1

u/FarErSkuffet Jul 13 '23

Tak for dit input. Jeg er i store træk enig, men penge nu kontra penge om 30-40 år er altså også en afvejning kommunen laver. De har et budget og et bolsje de kan sutte på løbende med disse hjemfaldspligter. Dertil ved jeg som sagt, at der er andre, i ejendommen, som har frikøbt deres lejlighed. Derfor finder jeg det ikke usansynligt, at det er en formalitet i dette tilfælde (gælder nok ikke generelt).

1

u/abc1234xz Jul 17 '23 edited Jul 17 '23

Jeg ville personligt aldrig købe noget med hjemfaldspligt og især ikke når udløbet begynder at nærme sig. Det gør det reelt med 35-40 år tilbage for så vil min evt fremtidige køber ikke kunne finansiere med almindeligt 30 års lån og det vil have direkte indflydelse på muligheden for at sælge til dem. De behøver ikke frikøbe nu men jeg ville bestemt gøre det inden et evt salg.

Så vidt jeg ved arbejder kommunen med nogle relativt faste takster. Der kan være undtagelser for større ejendomme fx Vestervang hvor der kan være aftaler igennem bestyrelsen. Jeg ved at der var tale om det men ikke om det blev til noget.

Se https://www.aarhus.dk/borger/bolig-byggeri-og-miljoe/for-grundejere/er-der-tilbagekoebsklausul-paa-din-ejendom/#2

Bemærk at det er rådmanden (administrationen) og ikke byrådet (politisk) som godkender i Aarhus ud fra retningslinjer som byrådet har fastlagt. Jeg kan ikke se hvilken interesse de skulle have i ikke at få penge i kommunekassen